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萬科二季度扭轉業績頹勢 通州限購對其影響有限
8月16日晚,萬科發佈瞭其2015年中期業績。上半年公司累計實現銷售面積902.6萬平方米,銷售金額1099.6億元,同比分別上升9.9%和9.0%。
今年一季度由於結算規模有限,萬科的營業收入和凈利潤同比一度下降。這一情況在二季度得到扭轉。上半年萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。
“短期來看,主要城市已經走出成交低谷,市場信心逐步回升,相對寬松的行業、貨幣政策也為市場復蘇提供瞭穩定基礎。”萬科總裁鬱亮表示,“長期來看,房地產行業已經進入白銀時代,隨著經濟轉型和城市功能升級,大量新的物業需求正在浮現和生長,為行業的持續發展註入瞭新的動力。”
在鞏固傳統業務優勢的同時,上半年萬科也在積極加大對消費地產、產業地產,以及地產延伸業務的探索,上半年正式成立瞭萬科物流地產發展有限公司,物流地產進入開發運作階段;同時,公司明確瞭萬科物業的市場化發展方向,未來物業的發展將進入快車道。公司在教育、租賃公寓等方面的探索也陸續展開。
此外,8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會和北京市通州區政府聯合下發《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。《通知》內容稱,通州區從8月15日起開始執行住房限購政策。
而今年3月底,萬科、首開、千方集團聯合體剛以20億元的價格取得通州臺湖亦莊新城地塊。截至目前,萬科在通州區臺湖區域已取得5宗地,總計建築面積約85.9萬平方米,臺湖區域儼然已成為萬科所佈局的重鎮。
對此,接近萬科的人士對《證券日報》記者表示,“通州執行限購後,確實會影響臺湖區域住宅項目的銷售,但萬科在臺湖獲取的上述項目,絕大部分屬於商住用地,其中便包括今年3月底剛剛獲取的通州臺湖亦莊新城地塊。而在住宅項目受限購影響的情況下,通州的商住項目反而會迎來更多機會,因此通州的限購對於萬科上述幾個項目的影響並不大”。
謹慎拿地
上半年,萬科實現銷售金額1099.6億元,繼2014年後,再度成為國內唯一半年度銷售突破千億元的企業。
萬科董事會秘書譚華傑指出,上半年一個值得關註的現象是新房供需關系的變化,公司持續關註的14個主要城市,上半年成交持續回升,而新房供應開始趨緩,新房成交面積與同期批準預售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。
“供嘉義房屋信貸信用貸款代墊利率多少免費諮詢試算需關系的變化將推動市場新房庫存的去化,”鬱亮表示,“下半年公司會繼續貫徹積極銷售的策略,抓住有利的市場時機,實現良好的銷售增長。”
上半年萬科新增26個開發項目,規劃權益建築面積507.5萬平方米。截至6月底,規劃中項目按萬科權益計算的建築面積合計3678.3萬平方米。
“白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,土地拿的多並不一定是財富,”鬱亮表示,“公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發需求,未來將繼續堅持審慎的投資策略,保持良好的投資質量。”
2015年上半年,萬科實現營業收入502.7億元,同比增長22.72%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。
報告顯示,上半年權益凈利潤增速慢於營業收入,主要是因為當期結算的項目中,合作比例較高,少數股東損益占比大幅上升。從利潤率來看,上半年萬科房地產業務的結算毛利率為21%,與去年全年基本持平。
譚華傑表示,近年來,地價占房價比例不斷上升,毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動,以保持毛利率穩定。他同時表示,合作比例上升符合萬科的轉型方向;下半年隨著竣工結算量上升,預計全年凈利潤增速將明顯高於上半年。
截至6月底,萬科持有貨幣資金446.1億元,遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和237.7億元;公司凈負債率僅為15.8%,繼續保持在行業較低水平。
此外,上半年萬科一方面強化現金流管控,另一方面也聯合各類金融機構,積極進行金融創新。以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首隻公募REITs。
“類似於REITs這樣的產品,有助於公司盤活存量資源,提高資金使用效率。”譚華傑表示,“未來公司轉型的方向之一,是由單一即售型不動產開發,轉向多種資產管理與價值提升,而金融將在促成這一轉型中起到關鍵性作用,‘金融化、重運營’是長期發展思路,公司會積極尋求和各類機構的合作機會,嘗試和探索證券化產品。”
加速業務轉型
在今年5月份的股東大會上,鬱亮明確表示,“未來萬科希望培育更多的新業務,以萬億市值作為奮鬥目標,從單一上市公司,轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”
上半年萬科在做好傳統業務的同時,也在加大對物流地產、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地產業務、以及物業服務原住民青年創業貨款條件、建築產業化等地產延伸業務方面的探索力度。
為加快業務發展,上半年萬科物業明確瞭市場化發展方向,未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤,但原則上不承接與萬科存在直接競爭關系的在售項目。同時,萬科鼓勵物業通過並購與合作實現快速增長。為提高競爭力,萬科還將在物業業務中引入事業合夥人機制。
作為產業地產的組成部分,物流地產同樣是萬科重點佈局的領域。上半年,萬科正式成立瞭萬科物流地產發展有限公司,目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產項目。“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務商’為業務藍圖,積極推動業務轉型,”鬱亮表示,“今年成立五個左右新的事業部,這一目標可以實現。”
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150817/3293076.shtml
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